L’achat d’un bien immobilier commercial est l’une des plus importantes transactions financières que vous entreprendrez probablement au cours de votre carrière. De plus, un taux d’intérêt hypothécaire commercial peu élevé peut vous faire économiser des milliers d’euros. Découvrez l’intérêt du prêt immobilier avec Jimmy Parat, spécialiste en immobilier.

L’immobilier commercial

L’immobilier commercial est un bien productif de revenus utilisé uniquement à des fins commerciales (plutôt que résidentielles). Les centres commerciaux, les centres commerciaux, les immeubles et complexes de bureaux et les hôtels en sont des exemples. Le financement – y compris l’acquisition, l’aménagement et la construction de ces propriétés – se fait habituellement au moyen de prêts immobiliers commerciaux : des hypothèques garanties par des privilèges sur la propriété commerciale.

Tout comme pour les prêts hypothécaires à l’habitation, les banques et les prêteurs indépendants participent activement à l’octroi de prêts immobiliers commerciaux. De plus, les compagnies d’assurance, les fonds de pension, les investisseurs privés et d’autres sources fournissent des capitaux pour l’immobilier commercial.

Ici, Jimmy Parat examine les prêts immobiliers commerciaux, en quoi ils diffèrent des prêts résidentiels, leurs caractéristiques et ce que les prêteurs recherchent.

Particuliers contre entités

Alors que les prêts hypothécaires résidentiels sont habituellement consentis à des emprunteurs individuels, les prêts immobiliers commerciaux sont souvent consentis à des entités commerciales (p. ex. sociétés, promoteurs, sociétés en commandite, fonds et fiducies). Ces entités sont souvent constituées dans le but spécifique de posséder des biens immobiliers commerciaux.

Une entité peut ne pas avoir d’antécédents financiers ou de cote de crédit, auquel cas le prêteur peut exiger des mandants ou des propriétaires de l’entité qu’ils garantissent le prêt. Le prêteur dispose ainsi d’une personne (ou d’un groupe de personnes) ayant des antécédents en matière de crédit – et auprès de qui il peut se rétablir en cas de défaut de remboursement du prêt. Si ce type de garantie n’est pas exigé par le prêteur et que le bien est le seul moyen de recouvrement en cas de défaut de paiement, la dette est appelée prêt sans recours, ce qui signifie que le prêteur n’a aucun recours contre qui que ce soit d’autre que le bien.

Taux d’intérêt et frais

Les taux d’intérêt sur les prêts commerciaux sont généralement plus élevés que sur les prêts résidentiels. De plus, les prêts immobiliers commerciaux comportent habituellement des frais qui s’ajoutent au coût global du prêt, y compris les frais d’évaluation, les frais juridiques, les frais de demande de prêt, les frais de montage du prêt et les frais d’arpentage.

Certains coûts doivent être payés d’avance avant que le prêt ne soit approuvé (ou refusé), tandis que d’autres s’appliquent annuellement.

Remboursement anticipé

Un prêt immobilier commercial peut être assorti de restrictions sur le remboursement anticipé, conçues pour préserver le rendement anticipé d’un prêt par le prêteur. Si les investisseurs règlent la dette avant la date d’échéance du prêt, ils devront probablement payer des pénalités pour remboursement anticipé. Il existe quatre principaux types de pénalités de  » sortie  » en cas de remboursement anticipé d’un prêt :

– Pénalité pour remboursement anticipé. Il s’agit de la pénalité de remboursement anticipé la plus élémentaire, calculée en multipliant le solde impayé actuel par une pénalité de remboursement anticipé déterminée.

– Garantie d’intérêt. Le prêteur a droit à un montant d’intérêt déterminé, même si le prêt est remboursé par anticipation. Par exemple, un prêt peut avoir un taux d’intérêt garanti pendant plusieurs mois, avec des frais de sortie par la suite.

– Verrouillage. L’emprunteur ne peut pas rembourser le prêt avant une période déterminée.

– La défaisance. Une substitution de garantie. Au lieu de payer comptant au prêteur, l’emprunteur échange une nouvelle garantie contre la garantie initiale du prêt. Cela peut réduire les frais, mais des pénalités élevées peuvent être associées à cette méthode de remboursement d’un prêt.

Les modalités de remboursement anticipé sont précisées dans les documents de prêt et peuvent être négociées avec d’autres modalités de prêt pour les prêts immobiliers commerciaux.

L’essentiel selon Jimmy Parat

Dans le cas d’un bien immobilier commercial, un investisseur (souvent une entité commerciale) achète la propriété, loue des locaux et perçoit un loyer auprès des entreprises qui exercent leurs activités dans la propriété. L’investissement est destiné à être un bien immobilier productif de revenus.

Lorsqu’ils évaluent les prêts immobiliers commerciaux, les prêteurs tiennent compte de la garantie du prêt, de la solvabilité de l’entité (ou du capital ou des propriétaires), y compris les états financiers et les déclarations de revenus sur trois à cinq ans et les ratios financiers, tels que le ratio prêt-valeur et le ratio du service de la dette.